休日の物件検索【不動産投資】
こんにちは!あひる不動産です。
土日過ぎるのは、あっというまですね。。昨日はボケーっと甲子園みつつ、疲れを癒していましたが、今日は、1件面白そうな物件があったので、資料請求しつつ、物件見てきました!
物件のスペック
今日見てきた物件はこんな感じです。家から車で見に行ける範囲だったので、ドライブがてら見に行ってきました。上の写真はイメージですが、うん。本当にこんな感じ笑
- 価格:5千万
- 利回り:表面12%
- 駅距離:徒歩5分(JR線)
- 構造:木造
- 築年:約30年
- 戸数:1K×16戸
- 現況:満室稼働中
- 接道:私道幅員5m(私道持分有無確認中)
大体こんな感じです。多少ぼやかしますけど、ほぼこんな感じです。
本物件のメリット
戸数が多い!
物件価格を戸数の16で割ると、一部屋あたり300万ちょっとです。家賃の下限を大体3万円とみてますが、一戸あたりベースで見てもきちんと12%の利回りが確保できています。
一見想定利回りが高そうに見えても、売るために、家賃むりやり高く入れていると、こうなりません。エリアの下限近い家賃で割り戻しても、きちんと利回り確保できている点はいいなと感じています。
僕は、築古で利回り狙う場合、一部屋あたりの単価が400万以下になれば合格として探しています。その点、本件は合格でした。
本物件のデメリット
入居者属性
木造で築年が古いとかのデメリットは、利回りで飲み込めるとして、割と買う気で物件を見に行きました。
で、現地に行って確認しても、まぁ、築年相応の印象だったので、これはいよいよ真剣に検討したいと思ったのですが、暫く物件のそばをうろちょろしていると、入居者らしい人何名かに遭遇しました。
そうすると、見かけたのが東南アジア系の外国人の方でした。
うーん。。ここは悩みどころですね。家賃等は保証会社でカバーできるのでしょうが、退去後の痛み方が未知数です。割と酷い使われ方をすると聞いたことがあるので、ここはかなり微妙でした。
高齢者が多い方が、まだ個人的に受容できると思っていたので、外国人はちょっと勉強しなければいけないですね。
今後の方針
上記デメリットはあるのですが、この物件は真面目に検討したいと思っています。大家としての経験値も上げていきたいので、あまり簡単な物件ばかりよりは、利回りを得ながら、16戸の大家として、経験値が高まるのは魅力かなと思っています。
まだ資料が届いていないので、入居者の属性がどんなものなのか、外国人の割合や、家賃のバラつきがないかとか、その辺精査して進めていきたいです。
お金借りれるのか知らんけど笑
まぁ、いきなり上手くはいかないですよね。商売なんで。多少の失敗をしたとしても、チャレンジしていきたいのが、本音です。
買えたらまた報告します!