ヤニ取りこれ一発！キッチンハイター最強説 VOL65
こんにちは！あひる不動産です。
直近で退去した部屋があるのですが、4年近くお年寄りが住んでいたこの部屋、残置物こんもり＋強烈なヤニ部屋でして、現在原状回復の見積りをとっているのですが、お陰で業者から色々と脅されます笑
この部屋、ブログネタの宝庫で、今現在いろいろと調整をしているので、お伝えできるような状況になったら随時書いていきます。
残置物は勝手に処分できないので、今日は取りあえず整理整頓と掃除に行ってきました。
ヤニ取りはキッチンハイターが最強
ヤニ部屋ですが、最初みたときは、これは相当お金かかるなとビビりました。壁紙なんかは全部張り替える前提なのですが、それ以外もそこら中たばこの煙で黄ばんでおります。
それこそ、風呂場の中から、玄関扉、サッシ周り、室内木部、全部黄ばんでいます笑
壁紙は張り替えて奇麗になるけど、他はどうなのか・・・で怖かったのですが、クリーニングである程度いける事が今日はっきりしました。
素人の僕レベルの作業で、見違えるほど奇麗になります。それも格安で！そうこれのお陰です！
1本189円のこのキッチンハイターが凄いんです！本当に、やったことない人は是非やってみて欲しいですが、この原液を霧吹きでシュッシュッするだけです笑
もう、感動レベルですよ。
シュッシュした瞬間から黄色い液が浮いて垂れていきます。 一人作業で、写真も動画も取れなかったので、参考にこんな感じです。
この方は、 カビキラーを使っていますが、同じです。カビキラーの方が高級品です笑
落ち方は、ほぼこの動画の通りです。 是非真似してみてください。
これはマジで感動レベルです！！
ヤニは落ちてもやる事満載
さて、ヤニが落ちる事がわかって、一歩前進ですがヤニ部屋の原状回復やる事満載です。
・残置物撤去の覚書取得
・残置物の撤去
・木部塗装
・クッションフロア撤去
・フロアタイル施工
・壁紙張り替え
・設備交換
こんな感じです！
壁紙張り替えは、職人さんに発注しようと思っていますが、その他はＤＩＹも検討しております。
毎回全部をＤＩＹで、とは思っていないのですが、一通りの事はやれるようになりたいと思っております。その上で、時間と費用を比較して、任せるところは任せる。そんな方針です。
今回のヤニ取りもそうですが、なんでもかんでもプロに任せずに、ちょっと勇気出して自分でやってみると、意外とやれちゃうもんなんですよね。特に今はYouTubeで色んな動画が上がっていて、見よう見まねでも何とかなりそうです。
最悪、失敗したらそこからプロに発注してもいい訳です。中々自分でＤＩＹする機会にも恵まれないので、貴重なビフォーアフターチャンスな訳です。三度の飯よりビフォーアフターが好き、そんな人生を歩んでいきたいので、少しずつできる範囲を広げていきたいと思っています！
今日もお読み頂き、ありがとうございました！
物元仲介からの連絡で試合終了 VOL64
こんにちは！あひる不動産です。
先日の記事で価格が合わなかった場合に何をするかを書いていきました。不動産投資・価格が合わない場合の次の手VOL63
そう、売り側の仲介に直接あたり、そちら経由で再度金額交渉をしていたのです。
で、先日その売り側仲介から連絡を受けて、やはり価格交渉は厳しいという事で、ここで正式に試合終了です。 ここまでやって価格が合わないのであれば、納得して次の物件に行けるので、正直すっきりしました。
今回の物件概要
今回の物件どんな感じだったのか、備忘のために載せておきます。
物件価格：34,800,000円
想定年収：3,780,000円
想定利回り：10.8％
構造：木造
築年：27年
こんな感じの物件でした。これに対して、当初紹介してきた仲介会社に対しては、3千万円で購入希望のオファーをしました。
3千万ですと、利回りは
3,780,000÷30,000,000＝12.6％
このぐらいは欲しかった訳です。
ただ、売主の立場にたつと、1割以上の指値なので正直厳しいだろうなと思っていました。なので、心の中ではもう200万ぐらいはプラスしてもいいかと思っておりました。
その場合の利回りは以下になります。
3,780,000÷32,000,000＝11.8％
このぐらいの利回り感であれば、許容範囲かなという事で、交渉過程でカードを切っていこうと思っていたのですが、当初の仲介会社は売主の底値を聞くでもなく、単純に、
3千万では無理っす
みたいな回答をしてきたので、腹が立ったわけです。
本来は、3千万が駄目なら幾らならOKなのかを探るのが仲介の仕事な訳です。3千万が無理なのはある程度予想している訳ですよ、こっちも。。
結果的には、売り側仲介に相談したところで、売主は価格をほとんど下げる気はなく、買えない物件だった訳ですが、もう少しうまくコミュニケーションをとってくれていれば、あっさり外されることも無かったのですが、当初の仲介会社にはもう少し会話をして欲しかったですね。
こちら側へのあっさりした態度を見ると、恐らく売り側仲介に対しても、あっさりした交渉しかしないのだろうな、この人を通して話をしていても駄目だろうなというのが見えてしまいました。
駄目なら次探すだけ
ということで、久しぶりに買ってもいいかなと思えた物件だったのですが、これでおしまいです。
売主の希望金額まで買いあがるつもりはありません。 あくまで投資なので、いくら欲しいからと言っても、満額で買うつもりはありません。次いきます！
それにしても、早く次の物件が買いたいです。
前回の物件取得から半年経っていますし、このぐらいのペースで買えると、モチベーションも高い状態をキープできるので、良さそうです。
買えない状態が続くと、それが日常になってしまうので、常に物件探して、資料請求、価格提示を繰り返すことは、習慣づけておきたいですね。
また良さそうな物件が出てきたら、この場でもレポートしていきたいと思います。
本日もお読み頂き、ありがとうございました！
不動産投資・価格が合わない場合の次の手VOL63
こんにちは！あひる不動産です。
以前見に行った物件で、価格次第では、検討できそうだという記事を書いておりまして、その後価格交渉をしているのですが、折り合いません。
無理に買いあがる気はないのですが、少し別の手段でアプローチしているのでそこを書いていきたいと思います。
不動産投資・価格が合わない場合の次の手は？
さて、本物件ですが、売主側の仲介会社がいて、私に紹介してきた仲介会社とは別です。私は当然情報をもらった仲介会社に対して、自分の価格目線を伝えました。
ところが、回答はあっさりＮＧでした。
金額イメージをメールで伝えて、メールで無理っすという簡単な回答でした。。
こちらとしては、もう少し粘ってほしいというか、開きがあるなら、このぐらいまで買いあがれば可能性がありそうですとか、そういう回答を期待していましたが、現実はものすごく淡泊なやりとりでした・・・
これには、僕も違和感を覚えましたが、忙しい不動産会社なので、一件一件に全力投球してられないのかもしれないと自分に言い聞かせて、文句は言いませんでした。
了解しましたとだけ返しました。
諦められない場合の次の一手とは？
そこで、僕が取った次の手は、売り側の仲介にアプローチしております。
セオリーとしては、売り側仲介が一番売主の状況を把握できるので、売り側の仲介に、最初からアプローチするのがベストです。
ただ、今回の場合、別の仲介会社から紹介を受けたので、そこをいきなり外すのは駄目なので、その会社経由で価格交渉をしました。そこでもう少し頑張ってくれていれば、こちらも売り側にアプローチなんてしませんが、あまりに淡泊だったので、違和感を覚えて、売り側の仲介にアプローチしています。
どうやって売り側仲介がわかるのか？
では、どうしたら売り側の仲介会社がわかるのでしょうか？ レインズという不動産会社が見れるサイトを見ると、どこが売主から情報をもらって掲載しているかがわかります。ただ、一般の方は見れません。どうするか？ヒントは色々と落ちています。
・色んな会社がインターネットに載せている場合、「売主直預かり」「専属専任媒介」「専任媒介」等の記載があれば、売主と直接つながっているという事がわかります。
・送られてくる資料の中にヒントがあるケース
ー開示された資料の住宅地図等に、どこの会社がとった地図かが出ている
ーレントロールや送金明細などで売買仲介と管理会社が同じケースがある
ー役所取得の資料のあて名でわかる場合がある
ー現地に行くと、売り看板がでている（実需物件の場合）
上記のように、送られてくる資料を細かく見ていると、何となくここが売り元の仲介かなっていうのがわかるケースがでてきますので、その会社のＨＰとかを確認すると案の定掲載されていたりします。
ポイントは両手取引
さて、売り元の仲介会社経由で話をする場合、売主の状況がよくわかるというのが、わかりやすいメリットではあります。
売主と直接会話ができるので、又聞きの仲介を挟むより話がスムーズです。
それに加えてポイントが高いのが、売主からも買主からも手数料が得られる立場だという事です。 そうすると、あと僅かで金額が纏まらない場合、売り側の手数料を多少負けて、差額を埋めるバッファーを持っているという事になります。この後少しの差を埋めるために、やはり売り側の仲介会社と直接話ができるのがベストな訳です。
よく、両手仲介は悪だという事が叫ばれます。これは、売り側の利益と買い側の利益は相反するので、利益相反となるため、欧米では禁止されています。ただ、上記のようなメリットもあるし、相手の声が直接聞けるというメリットもある訳で、一概に悪だとは言い切れないと思っています。
私も不動産会社勤務なので、よくわかるのですが、やはり売主を握れている案件が成約角度が高い訳です。 よくわからない仲介会社が売り側の物件などは、紹介するケースはほとんどありません。余程物件が良ければ別ですが、あまりありません（個人向けや実需の売買の場合はまた違うとは思います）。
これは、両手仲介をやりたいというよりは、自分の顧客に対して紹介をする以上、その物件を詳しく把握する必要があるため、自社ないしは自分が預かっている物件の方が紹介しやすいという事です。
何か聞かれた時に、物件の当たり前の事しか把握できていないと、買主の検討意欲もあがらない訳です。
基本的には筋を通すべき
以上、価格が合わなかった場合に取る最終手段を書いていきました。ただ、やたらめったらと、情報をくれた不動産会社を飛ばして売り側仲介に辿り着こうとすることはおススメしません。
投資物件が得意な会社の方が融資のアレンジができたり、物件紹介の数が多かったりするので、あまり失礼なことをすると、物件の紹介も得られなくなってしまいます。
今回のケースでは、あまりに淡泊な交渉をされてしまったので、ちょっと違和感を感じて次のステップに進んでおります。
参考になることがありましたら幸いです。
本日もお読み頂き、ありがとうございました！
不動産会社勤務は不動産投資に有利なのか VOL62
こんにちは！あひる不動産です。
連日物件資料を問合せしつつ、色々と物件の検討しております。今日もらった物件は悪くなさそうなので、現地見に行った上で、価格提示まではやりたいなと思っています。その後、融資先探したりと一筋縄ではいきませんが、こういう事の繰り返しで、その内買えればいい訳です。
価格提示まで行くということは、相手が下りてきたら買うということなので、金額次第では、買ってもいいと思えたという事です。ここまでいく物件が中々ないのが正直なところなので、出会えたことに関して素直に嬉しいです。
不動産会社勤めは割安物件に出会えるのか？
さて、日々こうやって、物件を探している訳ですが、情報ルートはインターネットです。普通に楽待やら建美家を見て問合せをして、そこから知り合った不動産会社からのメールを見て問合せをしたりしています。
そういう意味で、不動産会社勤務だからといって、自分で割安の物件を探してきて、美味しい想いができるという訳ではないのです。自社で仕入れをしているような人は、たまに会社で買わないなら自分で買うみたいな案件があるのかもしれませんが、普段扱う物件の規模が全く違うと、全然別の世界なので、自分で買えるような物件に業務で出会うということはありません。
では、不動産会社に転職した意味はないのかというと、そうではないと思っています。それは、同じ物件を見ても、それが高いのか安いのかは間違いなく判断できるようになっているからです。
見ている情報は同じだとして、買っていいのかどうかの判断ができるようになったのは、転職したお陰です。普段何千もの物件情報をみながら、取捨選択しているので、目利きはできるようになっている訳です。
お金を貸す側の時は、不動産がどのようにして売れていくのかが、リアルじゃなかったので、半信半疑でした。
今は価格次第ではちゃんと流通するという事がわかっているので、価格さえ合えば問題ないと思えるまでになれたので、これが不動産会社で働いて良かったなと思える一番のポイントです。
自分で経験しない事には判断はできない
とはいえ、業務で不動産売買を経験していたとしても、実際に自分で売ったり買ったりするのは、訳が違います。
こればっかりは、小さい物件でもいいから、早めに経験するのが大事かなと思います。
実際に不動産を持つと、思わぬ出来事が起こります。いつまでも机上でシミュレーションばかりしていたって、実際持っている人との経験値の差は開くばかりなのです。
更に投資の観点でも、早く始めれば始めるほど、複利の効果で結果に差がついてきます。今は価格が高いからだのなんだの言い訳するよりは、多少失敗したとしても、マーケットに参加するという観点から、小さくてもポジションを持つという事が大事だと考えております。
今はまだ自分自身が成長過程の投資家なので、自分のポートフォリオを見せながらお客さんに販売したりということはしませんが、将来的には、自分の経験を活かしながら、始めたい人の背中を押してあげれるような仕事もできれば、自分がやってきたことで人の役にたてるのかもしれません。
そんなことも考えながら、次の物件早く買いたいなと思います。
本日もお読み頂き、ありがとうございました。
ワンルーム1室でも初心者は相見積もり VOL61
こんにちは！あひる不動産です。
今日は退去部屋に関して、リフォーム2社に見積もり依頼を投げました。まずは、現地立ち合いからですが、こういう経験大事ですね。
管理会社も見積りはしてくれますが、管理会社にもアナウンスした上での相見積もり取得です。慣れてきたら、特定の1社にお願いしたいですが、それまでの間は、こういうステップが必要です。
これを、煩わしいと思うのか、楽しいと思うのか。楽しいと思える人は不動産投資向いているかもしれません。 僕はというと、楽しいのですが支出が辛いのと、相見積もりはどこかに対して断らないといけないので、そこが億劫ではあります。
でも、仕事を依頼するというのは、賃貸事業者として色んなプラス材料があると思うのでそこを今日は見ていきたいと思います。
金融機関を紹介してもらえる？
賃貸経営をしていて、一番の肝は、資金調達です。
幾らでもお金のある人はいいと思うのですが、殆どの人が物件買うにも、大規模修繕するにしても、金融機関からの調達が必要になってきます。
従って、このサービスを提供する側は、自社のサービスを提供するために、金融機関と提携をしたり、開拓したりしています。
こちらとしても、手元資金で対応が可能であっても、どこか紹介いただける金融機関は無いか？とアンテナを張ります。 とにかく金融機関等との接点は増やしておきたいのです。
すぐに取引は発生しなかったとしても、今後、別の案件でお世話になる事があるかもしれないので、そこは貪欲にアプローチしていきます。
相場が把握できる
相見積もりを取ることで、そのサービスの適正価格をしる事ができます。管理会社から提示されるままの金額を受けていたら、これはカモにされるだけですね。
先日も管理会社が連れてきた、内装屋さんの現調に立ち会っていましたが、とにかく吹っ掛けてきます。あそこが駄目そうだ、ここが駄目そうだと。残置物処分するにも道路が狭いから余計に人工がかかるだの。
発注するつもりもないので、黙って聞いていましたが、鵜呑みにして全部そのまま受け入れる大家さんも多いと思われるので、これ見よがしに、色んな粗を指摘して、煽ってきます。 おとなしいふりして聞いていましたが、まぁ気持ちいいもんじゃないですね。 でも、これも一社にしか見積もりを頼まないと、それが正しいと思ってしまうので、やはり、経験を積んで相場を知るまでは相見積もりが必要だと思います。
次の現場で繋がれるかもしれない
相見積もりをすると、各業者の得意不得意が出てくるはずです。この部分はこっちの会社が安いけど、この部分は高いとか。
デザインはこっちの方がいいけど、このアパートには豪華すぎるとか。
この現場で発注に繋がらなかったとしても、別の現場であれば依頼ができるかもしれません。 その時は、前の現場の見積を参考にしながら、素早くこちらの要望を伝えつつ、何をどこまでやるの話がスムーズにできるようになっているはずです。
なので、この現場で発注しないからと言って、無碍な対応はせず、出会いを大事にして、何が取引につながるかはわからないので、丁寧に対応していくつもりです。
投資家としては、規模を拡大していきたいので、色んな業者とつながることは大事だと思っています。 それを手を抜いて、管理会社任せにすると、自分の成長に繋がらない訳です。
全てが勉強の精神で日々成長
という事で、賃貸アパートのワンルーム一室のリフォームで大変恐縮なのですが、複数社見積もりをとって、自分の成長につなげていく所存です。
どこか1社にしかお願いできないので、お断りするのは心苦しいですが、色んな業者様とのネットワークを作りたいので、ここぞとばかりに色んな会社と接触していきたいです。
本日もお読み頂き、ありがとうございました。
誰に見られても平気な仕事を心掛ける VOL60
こんにちは！あひる不動産です。
今日は退去部屋の状況を見るために朝から管理会社の方と一緒でした。まだ若い担当の方に、所有物件のデザインが好きだというコメントを頂きまして、とても嬉しかったです。
真面目に自分の物件の営業をしてくれていて、こちらも日々感謝をしているのですが、相手からもそういう気持ちでもって動いてくれているという事がわかって、とても嬉しかった。
経営者は孤独
ブログでも不動産でも、自分が想いを込めて世に放ったものの、反応がわかりづらくて、自分の感性や想いが正しいのかどうか、迷いが生じる事があります。なんか、反響も薄いし、惰性でずるずる手を抜きそうになることがあります。
でも今日の彼の言葉を聞いて、やはり想いは伝わっているのだなと感じました。
管理会社の人、仲介店舗の人に少しでも想いが伝わると、やはり他の物件より頑張って動こう、何とか決めてあげようというモチベーションが働きます。惰性で作った数字だけの物件とは確実に差別化ができるはずです。
だから、ダイレクトに反応が得られなかったとしても、努力は続けないといけないなと感じました。手を抜いた物件を産み出していては、手を抜かれた管理しかされないし、そういう扱いを受けるだろうなと。
人に誇れる仕事をする
誰かに、自分の仕事を説明するときに、恥ずかしくて見せられないような仕事をしていたくないですね。
いつ誰に見られても、これが僕の仕事ですと。
そう胸を張って、説明できるような仕事をしていたいです。後ろめたい気持ちでもって自分の事業はしたくないですね。きっとそういう想いは色んな所に伝播していってしまうので。
これから空室のリフォームに向けて、色々と悩みながら動く必要があります。お金を掛ければ幾らでもカッコいいものはできますが、事業なのでそういう訳にもいきません。
画像引用：MEコーポレーション
きちんと自分の手を動かして、相見積もりをとったり、交渉したりして、価格も抑えながらいいものを作っていく必要があります。 そうして手を抜かずに作った部屋は、また必ず入居者の方に喜んでもらえると思うので、頑張りたいです。
本日もお読み頂き、ありがとうございました。
ROLEXのオーバーホールを考える VOL59
こんにちは！あひる不動産です。
毎日暑いですね。夏になると、汗をかくので時計が臭くなりませんか？笑
時計の臭いなんて、人に指摘されることもないのですが、密かに臭いをかいで、うっっとなるのが、毎年の恒例行事です。
それもこれも、僕が1本の時計を大事に使っているからなのですが、今年はアップルウォッチを買ったので、状況が変わっております。
憧れのROLEXを15年間使い倒した
不動産屋っぽくて申し訳ないのですが、僕はROLEXの時計を愛用しております。
大学生の頃から憧れていて、社会人になったら絶対持ちたいと思っていて、余裕ができた2年目のときに思い切って買いました。
あまり覚えていませんが、当時5～60万だったでしょうか。当時は、エクスプローラーとかサブマリーナが流行っていて、仲の良かった同期がサブマリーナを持っていたので外して別のスポーツROLEXにしました。
買った時は嬉しかったですね。本当に。憧れていたものが手に入ったうれしさです。
若かったので、ROLEXを着けたら自信が湧くんじゃないかなとか思っていましたし、これ着けていたら舐められないんじゃないかなとか、シンプルな恰好しててもROLEXさえつけていれば、お洒落にみられるんじゃないかな そんな気持ちでした。
実際買ってみて、凄く気に入って着けてましたし、今でも大好きです。本当、夏は臭くなるぐらいつけてました笑
15年ぐらいですかね。毎日のように使って、十分に働いてもらいました。
ROLEXのオーバーホール期間1-2か月が問題
ROLEXは4-5年に1度オーバーホールをした方がいいと言います。僕もそれぐらいの事はわかっているのですが、オーバーホールすると1-2か月かかるようです。
その間時計どうするんですか。。
もう1本ROLEXだの、満足できる時計があれば良かったですが、しがないサラリーマンなので、そんな余裕はなく、オーバーホールできないまま今まで来てしまいました。
でも今年はその状況が一変！救世主のアップルウォッチが登場したので、僕のROLEXオーバーホールに出せない問題も解決に近づいております。
このアップルウォッチが実に実用的で、見た目もよく、凄く気に入っています。実際僕の生活はROLEXに頼らなくてもよくなりました。ただ、ベルトはROLEX風にしています笑 ささやかな拘りですね。
ROLEX正規販売店に持ち込んで見積もりを依頼
ということで、オーバーホールに出すための準備は整ったので、どこかのタイミングで正規販売店に持って行って、見積もりを依頼するつもりです。
正規店でのオーバーホールは、そこで買ったものでなくても大丈夫なようです。海外で買ったものでも、偽物でない限りは、正規店でのオーバーホールが受けれるようです。
まぁ、少し寂しくはなりますが、今はアップルウォッチのお陰で、ROLEX頼みの左腕は卒業しましたので、暫く旅に出してみたいと思っています。
また実際に見積もり取ったら、ここでレポートしたいと思います。
本日もお読みいただき、ありがとうございました。
