不動産投資・価格が合わない場合の次の手VOL63

こんにちは！あひる不動産です。

以前見に行った物件で、価格次第では、検討できそうだという記事を書いておりまして、その後価格交渉をしているのですが、折り合いません。

無理に買いあがる気はないのですが、少し別の手段でアプローチしているのでそこを書いていきたいと思います。

不動産投資・価格が合わない場合の次の手は？

さて、本物件ですが、売主側の仲介会社がいて、私に紹介してきた仲介会社とは別です。私は当然情報をもらった仲介会社に対して、自分の価格目線を伝えました。

ところが、回答はあっさりＮＧでした。

金額イメージをメールで伝えて、メールで無理っすという簡単な回答でした。。

こちらとしては、もう少し粘ってほしいというか、開きがあるなら、このぐらいまで買いあがれば可能性がありそうですとか、そういう回答を期待していましたが、現実はものすごく淡泊なやりとりでした・・・

これには、僕も違和感を覚えましたが、忙しい不動産会社なので、一件一件に全力投球してられないのかもしれないと自分に言い聞かせて、文句は言いませんでした。

了解しましたとだけ返しました。

諦められない場合の次の一手とは？

そこで、僕が取った次の手は、売り側の仲介にアプローチしております。

セオリーとしては、売り側仲介が一番売主の状況を把握できるので、売り側の仲介に、最初からアプローチするのがベストです。

ただ、今回の場合、別の仲介会社から紹介を受けたので、そこをいきなり外すのは駄目なので、その会社経由で価格交渉をしました。そこでもう少し頑張ってくれていれば、こちらも売り側にアプローチなんてしませんが、あまりに淡泊だったので、違和感を覚えて、売り側の仲介にアプローチしています。

どうやって売り側仲介がわかるのか？

では、どうしたら売り側の仲介会社がわかるのでしょうか？　レインズという不動産会社が見れるサイトを見ると、どこが売主から情報をもらって掲載しているかがわかります。ただ、一般の方は見れません。どうするか？ヒントは色々と落ちています。

・色んな会社がインターネットに載せている場合、「売主直預かり」「専属専任媒介」「専任媒介」等の記載があれば、売主と直接つながっているという事がわかります。

・送られてくる資料の中にヒントがあるケース

ー開示された資料の住宅地図等に、どこの会社がとった地図かが出ている

ーレントロールや送金明細などで売買仲介と管理会社が同じケースがある

ー役所取得の資料のあて名でわかる場合がある

ー現地に行くと、売り看板がでている（実需物件の場合）

上記のように、送られてくる資料を細かく見ていると、何となくここが売り元の仲介かなっていうのがわかるケースがでてきますので、その会社のＨＰとかを確認すると案の定掲載されていたりします。

ポイントは両手取引

さて、売り元の仲介会社経由で話をする場合、売主の状況がよくわかるというのが、わかりやすいメリットではあります。

売主と直接会話ができるので、又聞きの仲介を挟むより話がスムーズです。

それに加えてポイントが高いのが、売主からも買主からも手数料が得られる立場だという事です。　そうすると、あと僅かで金額が纏まらない場合、売り側の手数料を多少負けて、差額を埋めるバッファーを持っているという事になります。この後少しの差を埋めるために、やはり売り側の仲介会社と直接話ができるのがベストな訳です。

よく、両手仲介は悪だという事が叫ばれます。これは、売り側の利益と買い側の利益は相反するので、利益相反となるため、欧米では禁止されています。ただ、上記のようなメリットもあるし、相手の声が直接聞けるというメリットもある訳で、一概に悪だとは言い切れないと思っています。

私も不動産会社勤務なので、よくわかるのですが、やはり売主を握れている案件が成約角度が高い訳です。　よくわからない仲介会社が売り側の物件などは、紹介するケースはほとんどありません。余程物件が良ければ別ですが、あまりありません（個人向けや実需の売買の場合はまた違うとは思います）。

これは、両手仲介をやりたいというよりは、自分の顧客に対して紹介をする以上、その物件を詳しく把握する必要があるため、自社ないしは自分が預かっている物件の方が紹介しやすいという事です。

何か聞かれた時に、物件の当たり前の事しか把握できていないと、買主の検討意欲もあがらない訳です。

基本的には筋を通すべき

以上、価格が合わなかった場合に取る最終手段を書いていきました。ただ、やたらめったらと、情報をくれた不動産会社を飛ばして売り側仲介に辿り着こうとすることはおススメしません。

投資物件が得意な会社の方が融資のアレンジができたり、物件紹介の数が多かったりするので、あまり失礼なことをすると、物件の紹介も得られなくなってしまいます。

今回のケースでは、あまりに淡泊な交渉をされてしまったので、ちょっと違和感を感じて次のステップに進んでおります。

参考になることがありましたら幸いです。

本日もお読み頂き、ありがとうございました！